作者 | 夏县明

编辑 | 梁秀杰

视觉 | 梁秀杰

责编 | 韩玮烨

持有型物业的春天来了！

日前，证监会发布《关于进一步推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）常态化发行相关工作的通知》（以下简称《通知》）表示，REITs发行范围将拓宽覆盖至商业地产领域。同日，发改委发布规范高效做好基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）项目申报推荐工作的通知，支持消费基础设施建设。

消息一出，商业地产板块闻风异动。大悦城（000031.SZ）的股价当日即收盘涨停，光大嘉宝（600622.SH）、陆家嘴（600663.SH）、浦东金桥（600639.SH）、南国置业（002305.SZ）、新城控股（601155.SH）等跟风上涨。

图表1：主要商业地产上市公司涨幅

数据来源：Wind，睿和智库整理

注：3月24日政策发布当天涨幅

01商业不动产体量庞大，数十万亿资产待“激活”

《通知》规定，优先支持百货商场、购物中心、农贸市场等城乡商业网点项目，以及保障基本民生的社区商业项目发行基础设施REITs。

据统计，我国有高达数十亿平方米的商业地产物业，价值高达数十万亿元，但由于商业地产与资本市场的渠道并不通畅，这些重要商业资源基本都是“沉睡”资产，有待市场的“激活”。

随着政策的放开，这一困局或将改变。

从成熟市场经验来看，目前已有40多个国家或地区开启了REITs制度。截至目前，全球REITs市场总市值超过2万亿美元，其中美国市场共发行REITs产品162只，市值规模达到1.1万多亿美元（约7.6万亿人民币），孕育了西蒙地产等地产巨头。

从底层资产类型来看，美国的REITs资产类型中，零售和购物中心、酒店的占比接近20%，且有进一步扩大的趋势。美国的经验无疑验证了REITs在商业地产领域的可行性。

图表2：美国公募REITs底层资产构成

数据来源：艾瑞咨询

近20多年来，我国商业地产迎来了快速发展。国家统计局数据显示，自1999年至2022年的23年间，商业营业用房开工面积达33亿平方米，累计销售额达到13.8万亿元。

图表3：1999年-2022年商业营业用房开工面积（万平方米）

数据来源：国家统计局，睿和智库整理

然而，由于没有与资本市场打通，我国的商业地产基本上是“沉睡”的资产。

睿和智库认为，一旦商业地产的REITs通道被打开，商业地产相关公司的现金流和资产负债表将大幅改善；而商业地产是促进我国消费经济发展的重要基础设施。因此，在当前我国经济面临较大下行压力的背景下，通过打通消费基础设施的融资通道，将增强商业地产相关企业的造血能力，从而拉动居民消费和实现GDP的平稳增长。

此外，政策面鼓励开发商持有运营物业，也符合当前房地产从增量市场向存量市场转变的商业逻辑。从REITs的落地路径来看，购物中心、酒店和写字楼为底层资产的REITs产品将很快被打包上市。

02哪些企业将受益？

商业地产REITs的开闸，除了给二级市场投资者增加新的投资渠道外，也为相关企业的上市融资开启了方便之门。那么，哪些企业将直接受益？

经过深入研究，睿和智库发现如下企业将直接受益于这一政策，主要利好商业资产较多，质地较好的公司。

我们建议关注以下类型的地产公司：1）母公司有优质的涉房资产，如：中交地产（000736.SZ）等；2）头部央国企，如：保利地产（600048.SH），华润置地（1109.HK）等；3）优质的民营房企，如：万科A（000002.SZ）等；4）已发行REITs的房企，如：招商蛇口（001979.SZ），越秀地产（0123.HK）等。

图表4：利好公司一览表

数据来源：Wind，睿和智库整理

注： 市值为 2 0230329 数据； 投资性房地产 数值 为截至 2 022 年三季度末数据

03市场扩容在即，市场化长租房REITs在路上

商业不动产REITs的开闸其实早已被提上日程。

2022年12月，证监会副主席李超在“首届长三角REITs论坛暨中国REITs论坛2022年会”中曾提及，将研究推动试点范围拓展到市场化的长租房及商业不动产等领域。

而时隔仅4个月，商业不动产REITs的政策即放开。所以，市场化长租房REITs的政策放开或许只是时间问题。

就底层资产种类而言，与美国等发达国家比较，我国的公募REITs底层资产种类相对单一，已上市的REITs底层资产涵盖交通、园区、能源、仓储物流等基础设施，以及保障性租赁住房等，其项目用地性质也基本为非商业、非住宅用地。而美国的底层资产涵盖了基础设施、工业和仓储、零售和购物中心、公寓、写字楼、医疗健康、酒店等，商业和住宅用地性质的项目也可上市融资。

就市值而言，截至3月29日，我国公募REITs共27只，市值规模为856.8亿元；相较于美国的162只和约7.6万亿人民币的市值规模，占比分别为后者的16.7%和1.1%，存在着较大的扩容空间。

基于政策的发布周期和对市场的基本面分析，睿和智库认为，市场化的长租房REITs有望很快破冰上市，这将打通开发建设及运营的闭环管理，减少住房租赁开发运营企业的资金压力，提高资金效率，打开更多主体参与租赁市场的空间，有利于支持长租房市场良性发展，从而有利于构建“购租并举”的住房发展模式。

结语

商业地产REITs的开闸，振奋市场，商业地产成为了继保租房后又一个新的蓝海市场，数十万亿的沉睡资产有望很快被“激活”，REITs的底层资产迅速扩容。

与此同时，我们注意到，《通知》中提到，开展相关业务的独立法人主体，不得从事商品住宅开发业务。《通知》强调严禁规避房地产调控要求，不得为商品住宅开发项目变相融资。总之，尽管相关市场主体的融资途径多了，但影响房地产融资的“三道红线”并未取消。也就是说，在存量时代，未来地产行业的佼佼者一定是懂得运营、深耕运营的企业。