导读
二月的楼市尤为关键，一方面在沉疴顿愈后，多数人对未来看好，信心托起了市场，一方面，楼市真实的市场反馈，也对接下来走向奠定基调。二月份徐州房地产市场表现又如何呢？接下来，我们用数据说话，通过金刚石云数据对比，一起了解一下！
01
政策资讯
政策法规
徐州首套房利率降至3.8
自2023年2月20日起，徐州地区首套房住房按揭贷款利率下限为LPR-50BP，银行在20日执行该项最新利率政策！首套房3.8% ，二套房4.9%。
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市住建局召开全市房地产市场工作会议
2月7日下午，市住建局召开全市房地产市场工作会议，通报我市房地产市场运行情况，分析问题，对今后的房地产市场工作做出了部署，一是认清房地产市场形势，增强健康发展信心；二要加大宣传引导，促进住房消费。要多层次、多渠道举办房地产的营销活动；三要积极改善房地产营商环境。
四要狠抓房地产开发建设。抓开工率，抓销售与工程进度并举；五要抓好住房品质的提升，开展“业主满意年”主题活动，以品质促销售；六要防范化解房地产风险。要抓小、抓早、抓预防，把风险降到最低，把问题降到最小。
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地铁5号线一期即将开建
近日，江苏省发展和改革委发布《省发展改革委关于徐州市城市轨道交通5号线一期工程可行性研究报告的批复》 ，项目投资估算196.52亿元，建设工期66个月。
工程起自鼓楼区北三环与平山北路交叉口处的徐矿城站，止于云龙区汉源大道与峨眉路交叉口处的奥体中心南站，起终点预留二期延伸条件，线路全长约25公里，均为地下线。
据悉，徐州地铁5号线一期计划2023年年中开工建设，2028年12月开通初期运营。
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徐州130个老小区具体改造名单正式出炉
2023年徐州市计划改造老旧小区130个，涉及建筑面积214万㎡ 、715栋房屋、24585户居民，预计投资7.14亿元。2023年全市老旧小区改造继续分三类进行：基础类、完善类、提升类。根据表格数据显示，130个小区的改造工作将于今年的 10月底前完成。
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02
徐州本级市场
1
土地市场
供应地块
2023年2月，新增供应4宗涉宅用地，总建面43万㎡ ，挂牌楼面均价6624元/㎡。2023-1号新二中东地块、2023-3号原二毛厂地块、2023-6号时代大道南A地块、2023-7号时代大道南B地块。其中关注度最高的就是2023-3号原二毛厂地块，地块位于云龙湖北岸，紧邻云龙山公园，起拍楼面价15532元/㎡，上限楼面价17855元/㎡，地块一旦触顶，就是徐州新地王。
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成交地块
2月共成交1宗涉宅用地，2022-112号市中心商圈西北一期地块以总价10亿元成交，被徐州君太平洋商业发展有限公司竞得，后期或建太平洋广场，150米高商业体+4.1万方商品住宅+3千方定销房，总建面19.6万㎡ ，成交楼面价5090元/㎡。
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2
住宅市场
月度趋势
量价齐升：2月徐州商品住宅新增供应9.41万㎡，环比下降46%，成交40.33万㎡，环比上涨60%，2月成交均价13086元/㎡，环比上涨10%。本月云龙区有2个项目推新，共推出房源136套，整体去化率约27%。
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板块供销
从区域来看，2月份，铜山区住宅成交面积涨幅居于首位，成交量涨幅达88%，铜山区是刚需的主战场，利率下调，释放大量刚需购买力，低价格才是王道。
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产品结构
主力成交产品结构顺应市场需求：2月徐州新房成交总价段中，占比最高的是100-140万之间的产品，占比约为32%。建面约110-130㎡户型是市场卖得最好的面积段，占比面积高达64%。从需求端来看，主旋律不变，刚需刚改仍是市场主流购买力。
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存量现状
库存下降：根据金刚石数据，截止2月底市区库存量约351.56万㎡，去化周期约13个月。其中铜山区存量较高，约为84.14万㎡，去化周期约14个月。市场去化周期明显缩短。
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榜单排名
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项目成交排行榜中，建发和玺以2.99亿元占据榜首。
建发和玺位于新城区峨眉路与唐盛陆交叉口，属于奥体中心板块，附近就是规划中的地铁5号线、6号线换乘站，周边还有奥体中心、徐州一中、青年路小学商务城分校等；距离徐州中心医院新城分院也不远，配套比较完善。
建发和玺预计3月底加推1、5#楼，目前在售建面约128-175㎡房源，房价1.85万/㎡。
企业成交金额排行榜中，厦门建发以2.99亿元排名第三。
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招商万科山水间以1.83亿元占据第二，企业成交金额排行榜中，万科企业以5.73亿元排名第一。
招商万科山水间位于铜山区大学路板块，目前在售小高层，建面约130㎡的房源，精装均价1.4万/㎡。
项目打造会所，包含泳池，健身房，目前已经实景呈现，约5000㎡实景示范区、约1500㎡山水荟会所、地下车库、7号楼外立面等，后期交付全屋壁纸、新风除霾系统、全屋地暖、主卫智能马桶等，精装品牌也以日立、杜拉维特、老板、恩仕等一线大牌为主。
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万科翠湾中城位于新城区，属于奥体板块，实景示范区已公开，所见即所得。目前加推11号楼，建面约172㎡户型，备案价2.1万/㎡，共36套房，都是大平层。
项目附近有徐州一中、徐州中心医院新城分院、徐州奥体中心、招商花园城、大龙湖风景区等等，各项配套比较完善。
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3
商办市场
分类概况
- 商业：供应面积0.77万㎡，成交面积1.14万㎡，成交均价18514元/㎡，成交总价2.12亿；
- 商办：供应面积3.19万㎡，成交面积0.71万㎡，成交均价12869元/㎡，成交总价0.91亿；
- 公寓：供应面积0万㎡，成交面积1.3万㎡，成交均价10233元/㎡，成交总价1.34亿。
月度趋势
量跌价升：本月商办市场整体表现量跌价升，成交3.15万㎡，环比下降55%，成交价13871元/㎡，环比上涨5%。
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板块供应
整体供求比为1.26：徐州商办市场成交面积下降；价格涨幅最高区域为泉山区，涨幅52%。
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产品结构
小面积、低总价为成交主力：2月商办市场主力成交面积集中在80㎡以下，占比约90%；总价段则主要在60万以下，占比约75%，去化主力为小面积、低总价产品。
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存量现状
库存量稍增，去化周期拉长：实体经济低迷，投资客的投资信心受挫，商办市场存量处于较高位置，去库存压力较大。截止2月底狭义存量460万㎡，去化周期111个月，其中云龙区库存量最高，去化周期86个月。
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榜单排名
成交金额：徐州物资市场及旗下美寓全球购生活广场项目赢得榜首，成交0.83亿元。
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备注：
1、本报告包含徐州市本级六区（城中五区和贾汪区）；
2、研究数据统计周期为2023年2月01日-2月28日；
3、研究数据中统计数据为商品住宅数据（仅包含住宅、别墅）；
4、数据来源金刚石云数据系统。
编后语：受房贷利率下调影响，购房成本下降，买房迎来窗口期，目前徐州楼市逐渐向变好的状态发展，房价相对稳定，符合“住房不炒”的市场预期。徐州买房需求仍较为多样，刚需为主，改善、教育置业也有各自市场，“金三银四”值得期待。
